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2020年以降の不動産バブル崩壊に備えよ!知っておくべき7のリスクとは?

2019-12-12 01:04:20

アベノミクス効果で日本の経済が上向き、さらにオリンピック需要もあって都内のマンション市場は活況だ。

入居時期が2020年になる物件についても販売が開始されると即座に完売することもあり、まだまだ勢いに陰りは見えない。

しかし、2020年に開催されるオリンピックを境にマンション価格が下落していくと予想する専門家が少なくないのも事実だ。

投資家なら誰しも天井はつかみたくない。

また、下落すると分かっているものに投資はしたくない。

そこで2020年以降、不動産バブル崩壊の引き金になりかねないリスク要因を7つ紹介する。

マンション価格に直接影響するものから、日本経済の足枷となるものまで様々な側面から不動産バブル崩壊の要因について迫るため、バブル崩壊の可能性について考察する際の参考にして欲しい。

2020年に不動産バブルが崩壊すると言われる根拠

ここでは2020年に起こるとされるものの中から不動産バブル崩壊の要因となりうるものについて解説する。

それ単体では強い影響力を持っていないものもあるが、他のものと組み合わさった時の効果が無視できないものについても取り上げた。

不動産バブルの動向は経済状況にも大きく左右されるので包括的な考察をして欲しい。

消費税増税の影響が本格的に出てくる

2019年10月に消費税が10%に増税された。

前回の増税では3%税率がアップし、その後は大きく消費が冷え込んだ。

今回は2%のアップだが高額取引においては影響が大きいため、取引価格が数千万に及ぶ不動産取引は増税後しばらく落ち込むと考えられている。

具体的にいくら支払い額が増えるか計算してみる。

都内の人気エリアに建てられた新築タワーマンションの上層階は軒並み1億円超えだ。

税率が2%アップすると支払い額は200万円増加するだろう。

購入した物件を貸し出す場合、回収には4ヵ月ほどかかる計算になる。

マンション価格が高騰していることは投資家なら誰しも知っており、2020年以降大きく伸びる見込みが無いと考えている投資家も少なくない。

消費税も考慮して価格が落ち着くまで購入を控える者が増えると考えるのは自然だろう。

さらにオリンピック前に高値で売り抜けようとする投資家が増えて、マンション価格が大きく下がる可能性がある。

東京都内でも人口減少が始まる

2019年に、年間出生数がたった3年で10万人以上減るなど人口減少は深刻である。

これまでも地方を中心に日本各地で人口減が確認されてきたが、2020年にはついに東京都

でも人口が減っていくことが分かっている。

不動産市場において人口減少が与えるインパクトは無視できないものだ。

なんと820万戸もの空き家が発生すると予想されている。

住居に対する需要が減り、買い手が付かない空き家が増加する。

人気エリア以外では価格を押し下げる大きな圧力になるだろう。

マンション価格についても人口減少はマイナスに働く。

記事を執筆している2019年時点において、マンション建築の勢いは衰えを見せないが実需不足の不安はぬぐい切れない。

マンションの購入者は多く、話題の新築物件は飛ぶように売れるが自らの住居とする割合は少なく、多くは投機目的である。

中には中国などの海外投資家もおり、入居者が集まらなかったからキャピタルゲイン以外でリターンを得る方法が無い。

人口減少で住居需要がこれから本格的に減るのだから、マンションに住む人間も当然減るだろう。

人のいないマンションは管理費を捻出するのが難しい。

建物の老朽化も早まることが予想される。

老朽化が進めば資産価値が目減りするのは避けられないだろう。

飛行機による騒音問題

2020年には羽田空室を離着陸する航空機のルートが変更される。

利用者の増加が原因で、ルートを変えることで便数を増やすのが狙いだ。

オリンピックを見据えれば避けられない選択だったのだろう。

東京都に吹く南北の風を考慮して新たなルートは港区、新宿区、大田区、目黒区、中野区、

渋谷区、品川区といった住宅エリアを多く含むようになる。

場所によっては大きな騒音を発生させかねない低空での飛行も予定されている。

目黒区などはタワーマンションの人気エリアで高層階の価格は1億円を超える。

賃料も50万円は下らない。

実際にルートが変更されるまでは分からないが、騒音が耐えられる限度を超えていた場合は、我先に物件を手放そうとするものが増え、該当エリアの高層階を中心に大きく価格を下げるだろう。

不動産初月契約率がずっと低調のまま

初月契約率とは、マンションなどの不動産物件が販売された最初の月にや成約になった戸数の割合を意味する。

マンションの売れ行きを判断する指標として用いられている。

不動産経済研究所の調べで、2018年12月の初月契約率が49.4%であったことが分かった。

初月契約率が50%を切るのはバブル崩壊が始まった1991年以来、28年ぶりのことである。

ここ10年の初月契約率の推移は次のとおりである。

・2008年に最低値62.7%を記録

・2013年に最高値79.5%に達する

・2013年以降は下落トレンドが続く

・2018年は年間平均が62.1%まで落ち込む

2018年の時点でリーマンショックがあった2008年より悪い数字になっていることが分かる。

不動産バブル崩壊を予兆していると考えてもおかしくないだろう。

全体的に新築マンションの販売価格が高騰しているために初月契約率が下がっているという見方がある。

もしそうなら実需とのバランスを取るために価格は落ちるだろう。

4,000戸を超える戸数が売り出され供給過剰になる

オリンピックの選手村に宿舎として建造された晴海フラッグ。

戸数が4,000を超えるマンモス宿泊施設で、オリンピック後は一般人向けの住居として分譲されることが決まっている。

ファミリーから単身向けまで幅広い間取りを揃え、多くの住居需要に応えるだろう。

しかし、これだけ多くの戸数が一気に新築マンション市場に流れ込むので供給過剰になるのでは?と懸念の声が上がっている。

全て売るためには、これまでのような強気の価格では難しいことが予測されており、価格を抑えて販売されると見られている。

不動産市場にとって恐ろしいのは、これが新築マンションの価格を押し下げる要因になることである。

これから少子高齢化の進む東京では、住居需要が短期間で増大することは難しい。

2020年以降もしばらく続くマンション供給が不動産市場の重荷になる可能性は高いだろう。

2020年以降もある不動産バブル崩壊リスク

2020年における不動産バブル崩壊リスクを見てきたが、2020年以降も法改正や社会問題のために不動産価格が暴落する要因がいくつかある。

いずれも避けられない問題であるため、今から把握し対策を練ることが重要だ。

2022年問題

2022年には生産緑地の税制優遇に関する法律が改正される。

これまでは規定の条件を満たす農地は生産緑地として指定され、固定資産税と相続税について優遇を受けられた。

この優遇措置が2022年の法改正で終わるのだ。

2019年時点における生産緑地は東京ドームに換算すると2,000個を超える。

膨大な農地が住宅地と同じ固定資産税を徴収されることになるだろう。

税負担が大きくなるため、農地の所有者はこぞって土地を手放すはずである。

おそらく不動産会社に買いたたかれ、そこに新たなマンションが建造される。

すでに過剰供給になっているマンション市場に新たな物件が供給されれば価格下落のリスクが高まる。

幸い当該制度は10年延長されることが決まったが、リスクが消えたわけではない。

2025年問題

2025年にはベビーブーム世代の大半が75歳を超え後期高齢者となる。

医療費が急増し国の予算を圧迫することも心配だが、不動市場では空き家の増加が気がかりである。

自分で歩くことができなくなった高齢者は、介護ホームなどの施設に入ることになる。

親族の多くが独立し、自分の生活を持っているため親の住んでいた住居は空き家になってしまう。

中には親が存命のうちから早く空き家を処分しようと考えることもあるだろう。

そうなると一気に中古住宅市場が供給過剰に陥ってしまう。

中古物件の価格が押し下げられるのは不可避である。

結局2020年に不動産バブルは崩壊するのか?

不動産バブルが弾ける理由の根っこには、需給バランスの不均衡がある。

供給が需要に対して著しく多くなってしまうことで、不動産価格は暴落するのだ。

そして様々な社会的または経済的要因によって不動産需要は増減する。

2019年におけるマンションの需給バランスはどうなっているだろう?

都内の新築マンションの販売戸数は前年に比べて12%減少しており、初月契約率は3%ほど上昇している。

これはつまり新築マンションの供給量が減り、需要はそれほど減らなかったことを意味している。

2012年以降、初月契約率は継続して70%を切る低調ぶりだが、マンション価格は一貫して右肩上がりであるため需要は減退していないことが分かる。

よって、2020年以降も新築マンションの供給量が大幅に増大しない限り、価格は大きく崩れないだろう。

しかし地域によっては下がるところもある。

例えば2019年上半期、神奈川県は新築マンションの供給量が前年より10%以上増加し、平均価格を6%低下させた。

すでに解説したとおり、2023年には4,000戸という東京の年間マンション販売件数の1割に及ぶような膨大な数の物件を供給する晴海フラッグが控えている。

住宅需要が大きく伸びることは考えられないため、マンション価格を押し下げる圧力になるのは間違いない。

しかし、これだけで不動産バブルを崩壊させる力にはならないだろう。

実は供給面より需要面の方が怖い。

不動産投資家は銀行から融資を受けて物件を購入することが多い。

特に資金の少ない投資家は、何かしらのローンを組んで物件を手に入れる。

銀行の不動産関連融資の審査が厳しくなると一気に需要が減少し、供給過剰になる可能性がある。

平成のバブル崩壊の一因ともされる融資審査の厳格化が2020年から始まるのか、それは不明だ。

もし現状のままであれば、2020年以降も下降傾向となっても不動産バブルが一度に大崩壊することは無いだろう。

リスクが高まる2020年以降は不動産バブルに備えた投資を心がける

7つの不動産バブル崩壊要因を解説したが、要因は他にもある。

例えば、不動産投資初心者の個人投資家は大きなリスクと言える。

世界経済が後退する可能性が強まっているが、もしそうなれば海外投資家は日本の不動産資産を売却する可能性が高い。

一度下がり始めた場合に怖いのが、売りが連鎖して投げ売りになることだ。

初心者個人投資家が多く参戦している現状では、暴落への恐怖心が投げ売りの連鎖を引き起こす要因になる。

不動産バブル崩壊が起きるか予測するのは重要だが、崩壊に備えるのも忘れてはならない。

賃料収入だけでも投資額を回収できるような物件を選ぶべきである。

また、人気エリアはバブルが崩壊しても、しばらくは価格が維持されることが期待できる。

バブル崩壊を恐れるだけでなく、崩壊が起きても大崩れしない投資を心がけるべきである。