ワクワクできるポータルポイントサイト!!

logo

初心者が知っておきたい不動産投資の種類とは?それぞれのメリット・デメリットも解説

2019-11-20 01:10:07

不動産投資は株などの有価証券に投資するより安定したリターンが得られ、節税効果も期待できるため、興味を持っている方が大勢いる投資手段である。

しかし、不動産投資にはマンションから駐車場まで様々なものがあるため、初心者は何から始めたらいいかすら分からないのが実情だ。

そこで、この記事では不動産投資の種類について詳細に解説していく。

不動産投資家として、どのような経験を積めばいいのかイメージできるであろうから、是非一読してほしい。

それでは不動産投資の大まかな種類について説明しよう。

不動産投資は3つの種類に大別される

不動産投資の種類は投資する物件によって大きく次の3つに分類される。 

  • 一棟投資
  • 区分投資
  • 戸建投資

「一棟投資」はマンションやアパートなどを一棟丸ごと所有し、それを一室ごとに貸し出すことで賃貸収入を得る不動産投資手法だ。

投資しようとする不動産物件が複数の住戸を持つ場合は、この投資手法に分類される。

そのため1つの物件として貸し出される一戸建ての賃貸経営はこの投資方法には分類されない。

「区分投資」はマンションやアパートの一部の部屋を購入し、賃貸収入でリターンを得る投資手法である。

区分けして貸し出せる不動産物件において利用できる手法であるから、区分けできない一戸建てでは利用できない。

「戸建投資」は一戸建てを物件購入して、それを丸ごと貸し出すことで賃貸収入を得る不動産投資だ。

土地を購入して、そこに一戸建てを建てる場合は別の投資方法に分類される。

その場合、投資する不動産の種類を自由に決められるため、そのエリアで需要が高いものを選べる利点がある。

個人が利用できる不動産投資のほとんどが上記の3つのどれかに当てはまる。

これから、それぞれの投資方法の特徴について見ていくが、その前に不動産投資全般に言えるメリットとデメリットについて説明する。

不動産投資全般に言えるメリット

なぜサラリーマンのような資金に乏しい方が無理して不動産投資をするのだろうと疑問に思う方もいるだろう。

その理由は、不動産投資に株式投資や社債といった投資方法には無い様々なメリットがあるためだ。

漠然と「お金になりそう」と考えている方は、ここで不動産投資が持つメリットについてシしっかり確認してほしい。

リターンだけでなく節税効果や、万が一の時の保険として利用することも可能だ。

定期的に収入が得られる

決して簡単ではない不動産投資に取り組む動機の一つは、家賃収入が定期的に得られることである。

株式投資は株の値動きがないと収入は得られない。

それどころか、値動きが予想に反すると大きな損失を被るケースもある。

国債に投資する場合も定期収入を得るという面では、いささか魅力に欠ける。

不動産投資なら空室でない限り、毎月一定額の家賃収入がほぼ間違いなく入ってくる。

経済情勢によって入ってくる額が変動することもないので、資金運用の計画が立てやすいのだ。

サラリーマンや自営業者が収入の柱を増やすのにも有効である。

物件によっては10%近い利回りを期待できる

超低金利の現在において、国債や社債投資の利回りの低さは投資意欲を削ぐレベルである。

不動産投資の利回りは物件にもよるが、地方のアパート1室に投資する場合でも5%は期待できる。

都内の人気エリアに建つマンションであれば10%を超えるのも珍しくない。

利回り10%というのは、10年で投資額が回収できるということ。

マンションなど老朽化が出にくい物件であれば、50年の運用期間が想定できるため、投資分を回収した後に大きく稼ぐことも可能だろう。

死亡保険の代わりになる

不動産を購入するには何かしらの融資を受けることになるが、融資を受ける際に「団体信用生命保険」に加入することを求められることが一般的だ。

この団体信用生命保険は「加入者が亡くなった場合、融資の残債を返済する義務が無くなる」というものである。

物件の所有権は当然、遺族が引き継ぐことになるため、生命保険の代わりとして活用することもできる。

節税効果が期待できる

不動産投資を上手く活用すれば相続税、所得税、贈与税などの負担を軽くすることが可能である。

代表的なものは更地をアパートにする節税対策がある。

土地を更地のまま所有すると、固定資産税が土地の評価額のそのままで計算されるが、住宅を建てることで固定資産税が3分の1~6分の1まで軽減することが可能だ。

相続税にも効果がある。

土地が市街地にある場合は、そこにアパートを建てることで評価額が80%になる。

さらに建物の評価額も建築費用の60%で計算してもらえる。

サラリーマンの場合は所得税を減らすのに有効だ。

物件購入費用を減価償却し、損益通算することで所得額を抑えることができる。

不況でも利回りが低下しにくい

不況に入ると株をはじめとする有価証券の価値は急速に大きく目減りする 。

バブル崩壊やリーマンショックで株を扱っていた投資家が大損害を受けたことは、投資に興味のある方ならご存じだろう。

しかし賃貸物件の家賃は不況入りしても、すぐには下がらない。

バブル後の不動産価格のような落ち方はしない。

入居者も経済情勢を見定めて静観するため、空室が目立つようになることもない。

不況でも家賃収入が大きく減らないので利回りは維持される。

以上のことから、不動産投資は他の投資手法に比べて不況に強いと言えるだろう。

インフレでも強みを発揮できる

インフレになると現金を価値の裏付けとしている財産は、その価値を低下させる。

株などは典型的だ。

不動産も価格がそのままなら実質の価値は目減りするが、インフレでは現物志向が強まるた

め不動産価格が高騰する可能性もある。

また、融資を受けて不動産を購入した場合は債務額が変わらないのに対して物件価格が上昇するので、その差分だけ有利になったと考えることもできる。

所有する資金以上のお金を投資に回せる

不動産投資は株式投資などと違って、投資の際に融資を受けることが可能である。

これは購入する不動産が担保になるためで、返済が難しくなれば購入した不動産を融資先に引き渡すことになる。

自分が所有する資金以上の額を使って高額な物件を手にできるため、それだけ大きなリターンを得られる。

FX投資で言うところのレバレッジで、FXよりもリスクを抑えて勝負できるのが大きな魅力である。

短期間で資産を大きく伸ばすことも十分に現実的と言えるだろう。

不動産投資全般に言えるデメリット

魅力的なメリットが数多くある不動産投資だが、注意すべき点もある。

ここでは不動産投資を始める前に気をつけたいポイントについて解説しよう。

すぐに現金化できない

不動産物件は売ろうと思ってもすぐに売れるものではない。

土地売買の仲介業者に物件の情報を掲載してもらい、買い手が現れるまで時間がかかる。

特に不況下の商業物件や、介護や医療関係の物件の場合は買い手探しに苦労するだろう。

空室になると収入がマイナスに

不動産投資の利益の源泉は賃料収入である。

空室になってしまうと収入がなくなるだけでなく、管理費や維持費がコンスタントにかかるため、その分がまるまる損失になる。 

不動産投資をするなら空室問題が起きにくい物件を選ぶのがポイントである。 

維持管理に時間と資金がかかる

不動産投資には物件の維持管理が欠かせない。

蛍光灯をはじめとする消費財のメンテナンスなどの住環境の維持は管理業者に任せるか、 自分で行う必要がある。 

入居者が出た場合は仲介業者だけでなく部屋を整備するために工務店と連絡する必要があるし、何かにつけて手間がかかる。 

ローンの金利が上昇し収益が悪化することも

不動産投資には予期せぬトラブルがつきものだが、融資の金利が上がることもその一つだ。

日本の経済状況から考えると、これから金利が大幅に上がることは考えにくいが、もし上がった場合は収益性が大きく悪化するだろう。 

始めづらい

不動産投資は株式投資などに比べて始めるのに大きな資金が必要になる。

高い利回りを求めるなら、さらに多額の費用がかかる。

また、不動産関連の専門知識も少なからず必要だ。

全てコンサルタントに任せることもできるが、最終判断するのは投資家である。 

大まかなメリットとデメリットを把握できましたが、次の項目からは不動産投資の詳細について解説する。

どれが自分に合った投資スタイルか考えてみてほしい。

一棟投資の特徴

一棟投資とはマンションやアパートなどを一棟まるごと購入して賃料収入を得る投資手法である。

メリットは区分投資よりも利回りが大きく、6~10%は期待できる。

また一棟全室が空室になることはほぼないため、賃料収入が入ってこないリスクがほぼ無い。

そのため安定した収入を望む場合は区分投資よりもおすすめである。

土地と建物、全ての権利を所有しているため建物設備の見直しや管理システムの変更など、コスト削減に関連する取り組みを自由にできる強みもある。

しかし、自由度が高い分、運用も含めて自分で決める事が多く、不動産投資の経験が必要とされるシーンが目立つため、資金があっても初心者がいきなり一棟投資するのは賢明ではない。

メリット

  • 利回りが高い 
  • 賃料収入がゼロになりにくい
  • マンションに投資する場合は老朽化に伴う資産価値の目減りが比較的小さい
  • アパートの場合は利回りが高くなる傾向がある
  • 担保として利用することができる 

デメリット 

  • 修繕費が高い
  • 物件の購入に多額の資金が必要になる
  • 災害が起きた時のインパクトが区分投資に比べて大きい 

区分投資の特徴

区分投資とはマンションの一部の部屋に投資して賃料収入を得る不動産投資である。 

比較的少ない費用できるため、よく初心者に勧められる投資手法だ。

区分投資は一棟投資に比べて利回りは低い傾向にあるが、リスクを分散して安全に不動産投資することが可能だ。

一棟投資では多額の資金を全て1つのマンション・アパートに費やすが、区分投資では資金を複数の物件に分けられる。

ファミリー向け、単身者向けなど入居者の層も分けながら投資することで、投資エリアの性質が変わっても利回りを大きく下げずに済む。

ちなみに、アパートは基本的に一棟丸ごと販売されることが多いので、区分投資の対象となることは稀だ。

メリット

  • 少ない資金で始められる
  • エリアやターゲット層を変えながら複数の物件に投資してリスク分散できる
  • 一部の部屋だけなので管理負担が軽い
  • 一棟投資に比べて買い手が見つかりやすい(現金化が比較的容易)

デメリット

  • 利回りが低い
  • 空室になると収入がゼロに
  • 担保としては使えない
  • 建物設備を変更することは基本的に不可能

戸建て投資とは

新築または中古の一戸建てを購入し、貸し出すことで賃料収入を得る不動産投資である。

従来の借り手は1世帯だったが、シェアハウスの認知が高まるにつれて、1つの物件を複数の借り手に貸し出すケースも増えてきた。

また、郊外の土地を所有している場合に活用できる不動産投資としても有名である。

戸建て投資をする場合はエリアの特性を正確に掴むのが重要だ。 

集合住宅よりも一戸建ての需要が高いエリアであれば、短時間で入居者が見つかるだろう。

一戸建て特有の性質も強みになる。

借り手が物件に強い親近感を覚えることが多いので、その場合は物件を市場価格以上で売却できる可能性がある。

メリット

  • 地価の低い郊外に建てた場合、利回りが高い
  • 借り手が長く住んでくれることが多いので安定した収入が期待できる
  • 投資家だけでなく一般の消費者も買い手になるので売却できる機会が多い

デメリット

  • 設備を充実すると修繕費がかさむことがある
  • 人口流出による空室リスクがある
  • 担保として評価されにくい

その他の不動産投資について

これまで紹介してきた不動産投資以外にも小粒な投資法がいくつある。

手軽に始められるものが多いので是非、確認してほしい。

駐車場経営

維持管理の時間的、経済的負担がほとんどない不動産投資である。

土地さえ持っていればすぐに始められる。

失敗した時の損害も軽微で済む。

民泊

手軽に高利回りが期待できる流行りの不動産投資である。

しかし、住宅宿泊事業法が施行されるなど取り締まりが厳しくなっており、始める場合は法令に従って事業を行うよう注意が必要だ。

最悪の場合、いきなり事業停止を指示される可能性もある。

介護施設

これから20年近く需要が見込めると考えられている不動産投資である。

一度入居すれば長期間の利用が期待できるため安定した収入が期待できる。

しかし近年、民間介護施設の撤退が急増しているのが気にかかる。

背景にはスタッフの人件費高騰があるようだ。

介護施設が供給過剰なエリアで開業すると利用料金を上げられないため、土地選びを慎重に行う必要がある。 

トランクルームなどのレンタルスペース

少ない投資で手軽に始められる不動産投資である。

必要なものは荷物を収納しておくコンテナ(物置設備)くらいで、その他の設備は身の丈に合った形で始められる。

初期投資が少ない分、利回りが高いのが魅力である。

問題はサービスをどう認知させるかだ。

インターネットで検索すれば分かるが、サービスが乱立気味で、いわゆるレッドオーシャンで生き抜くアイデアが必要になるだろう。

まとめ

不動産投資は初心者が気軽にできるものから、経験者が知見を生かして運用するものまで様々な種類があった。 

副業が叫ばれる現状にあって、少しでも短時間で大きな利益を得られる投資手法が耳目を集めるが、賃料収入をベースにした不動産投資は少ないリスクで収入を得る投資手法と言えるだろう。

まずは比較手的少額でできるマンションの区分投資から始めることをおすすめしたい。

売却益も考慮した柔軟性の高い投資が可能である。