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不動産投資とは?基本的な仕組みを徹底解説

Fri, 08 Nov 2019 05:22:32 +0000

資産運用に関心がある方々は、よく不動産投資を検討している。

不動産投資は、基本的には家賃収入で収入を得ることができ、投資している不動産に入居者が集まれば、安定的な収入を得ることも可能だろう。

しかし、不動産投資と言っても、マンションに投資をする場合や、一戸建てに投資をする場合、はたまた、テナントビルなどに投資をする場合もあるなど、実に様々だ。

また、不動産投資は家賃収入を得れるだけでなく、将来的に売却して利益を得ることも可能である。

本記事では、不動産投資とはそもそも何か?について、初心者向けに解説していく為、本記事を通じて、少しでも不動産投資に興味を持ってくれたら幸いだ。

不動産投資とは

入居者を募って家賃収入を得ていく

多くの方々は、マイホームを買うことを検討し、家を購入し、家族と一緒に過ごしたいと思っている方が一般的だ。

しかし、不動産物件は、誰かに貸し出す事も可能である。

一旦はマイホームとして買った物件への入居者を募って、お金を稼ぐという訳だ。

この不動産物件を貸出で収入を得ることを家賃収入という。

独自で不動産管理を行うこともできるが、一般的には不動産業者に協力してもらい、広告などを打ち出して入居者を募る。

そして、入居者があれば、晴れて家賃収入が入ってくるのである。

一度入居者が集まれば、退出するまでは定期的に収入が入ってくる為、ここが不動産投資の魅力とも言えるだろう。

例えば自分が買った物件の家賃を、ひとまず毎月6万円にしたとする。

その家賃収入を毎月受け取っていけば、1年間の合計額は72万円になる。

10年間受け取り続ければ、家賃収入が720万円となる計算だ。

しかし、実際のところ6万円で維持できるとは限らない。

物件の老朽化や自然災害などの影響により、家賃が引き下げになることもあるだろう。

とはいえ、物件の経営が順調であれば、家賃収入を受け取り続けることができる訳だ。

上記のように家賃収入でお金を稼いで行くのが、不動産投資の基本になる。

一戸建てよりマンションの方がローリスクと言われる理由

不動産物件といっても、種類は様々だ。

マンションやアパート、一戸建てなどの住宅物件だけでなく、ビルやテナントなどの物件にも投資はできる。

もちろんそれぞれの特徴は異なるが、不動産投資を検討している方の多くが、マンション投資をしようとしている。

なぜなら他の物件と比べると、マンション投資はリスクが比較的低いと見込まれるからである。

そもそも不動産投資は、決してノーリスクではない。

上記でも少々触れたが、家賃が下がってしまう可能性があるからだ。

順調に入居者を確保できなかった時には、賃料を下げざるを得ない事もある。

実際、エリアによっては入居者の確保が難しくなってしまう実例もある。

ある時までは順調だったものの、建物の経年劣化などの事情により、入居が集まらなくなってしまうこともあるからだ。

しかし、一戸建てとマンションでは、そのリスクの大きさが異なる。

マンションの場合、沢山の部屋があるからである。

例えば、あるマンション物件には20の部屋があったとする。

その20部屋の内、5部屋が空室になった。

空室になれば、もちろん家賃収入は入ってこない。

しかし、5部屋は空室でも、残り15部屋ある。

15部屋に入居者が居るなら、それほど危機的状況ではないとも言えるだろう。

もちろん、20部屋全てが空き室になってしまうと、家賃収入が入ってこなくなる為、リスクは多くなる。

しかし、15部屋に入居しているなら、少なくとも家賃収入はゼロではない。

逆に、一戸建て物件だと、話は変わってくるだろう。

なぜなら、一戸建ての場合、1部屋しかないのが前提だ。

そこに誰も入居してくれなければ、それこそ家賃収入がゼロになってしまう。

この点を考慮して、「一戸建てよりは集合住宅の方がおすすめ」と言われるのが由縁だ。

価格が上昇した時に物件を売る

いずれにせよ、不動産投資は家賃収入でお金を増やしていく事にはなる。

その利益率は、物件によって異なる。

想定利回りが5%ぐらいの物件もあれば、4%台の物件もある。

10年以上かけて、コツコツお金を増やしていく事になるという訳だ。

ところで不動産投資でお金を増やす方法は、何も家賃収入だけではない。

物件の値上がりによってお金を増やすことも可能だからだ。

そもそも不動産物件の価格は、情報に左右される一面もあることは知っておこう。

不動産物件は、もともとの販売価格が高いだけに、物価が値上がりした時に売却することができれば、それなりの収益が発生することもある。

例えば、ある時に、3,000万円の不動産物件を購入したとする。

そして、10年ほど月日が経過したところ、物件価格が7,000万円になったとしよう。

単純計算となるが、このタイミングで物件を売れば4,000万円分の利益が発生することになる。

つまり、将来的な売却目的での不動産投資も可能という訳である。

物件の価格が高くなる理由

では、どのような時に物件の価格が上昇するかというと、例えば地区開発だ。

そもそも各地域の利便性は、常に変化している。

ある時期までは田舎だったエリアでも、数年ほど経過した後に便利な地域に変貌する事もある。

それに伴い、物件価格が上昇する事があるというわけだ。

というのも多くの方々は便利なエリアに住みたいと考えているのが一般的である。

実際、都会エリアにある物件は買い手も多い。

都会エリアは、交通アクセスも充実し、お店の数も多いだけに、物件の価格相場も高くなる傾向がある。

地区開発によって便利なエリアに変貌すれば、物件価格が高くなる事も多々ある訳だ。

また、人々から注目されたエリアになった場合には、物件価格が上昇することもある。

例えば、2020年に開催される東京オリンピックである。

東京オリンピックが開催されれば、多くの観光客が訪れることは想定できるだろうし、それに伴い、物価の価格も上昇しやすい。

もちろん、必ずしも東京エリアだけという訳ではないが、何かしらの長期的なイベントが発生する時には、物価上昇も上昇しやすいことは覚えておこう。

不動産投資の初期費用はどうなのか

不動産投資の場合、基本的には収益用物件を買うことになる。

ローンなどを組んだ上で、資産運用していくという訳だ。

ローンを組むとなると、費用が気になってしまう事もあるだろう。

不動産投資は大きなお金が必要かと言われれば、それも状況次第だ。

フルローンにすれば、初期資金を低くする事は可能だ。

そもそも住宅物件を買うなら、頭金を支払う方法もある。

例えば2,000万円の物件を買う時に、400万円分だけ頭金で支払い、残り1,600万円をローンにする方法もある。

この場合は、400万円という初期資金が必要だ。

しかしフルローンにした時は、頭金は必要ない。

上記の2,000万円を、全てローンで支払う事になるからだ。

つまり、理論上は、フルローンにすれば初期資金は0円になる訳だ。

しかし、実際には、ある程度の初期資金も必要だ。

一般的な初期費用が数百万円程度必要である。

というのも収益物件は、工事が必要になる可能性もある。

例えば自然災害によって、建物の一部が破損する可能性もあるだろう。

その場合は修理費が必要だからである。

もちろん、物件管理について述べれば様々な種類があるが、万が一のことを考えた時に、やはり数百万円以上の初期費用は準備しておいた方が無難と言えば無難だろう。

物件管理などを代行してもらう事も可能

なお収益物件を購入した際には、やることは様々ある。

物件管理、メンテナンス、入居者の募集、など実に様々だ。

また時には、入居者からの賃料回収もある。

入居者が必ずしも賃料を順調に支払ってくれる保証はどこにもなく、たまに滞納になってしまう入居者もいるだろう。

この場合は、診療の督促などを行わなければならない。

不動産投資は魅力的な収益構造であるが、こうしたことを踏まえるとやや面倒だと感じる人もいるだろう。

しかし、物件管理や賃料回収は専門業者に代行してもらう事も可能だ。

もちろん、代行費用は支払う事になるが、手間のかかる事を代行してくれるメリットは大きい為、不動産投資を始める際には、代行業者に依頼するのも良いだろう

まとめ

不動産投資には様々な種類があれば、それなりのリスクもある。

しかし、物件管理などは代行業者に依頼することも可能な為、上手く運用すれば安定的な収入を得ることが可能だろう。

もちろん、無知識では到底不動産投資家にはなれない為、不動産投資を始める際には、セミナーなどに通い、きちんとした知識を身に着けてから始めよう。